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都市更新自地自建要如何進行?有那些流程?
日期:2013年1月8日


自地自建在形式上,是最理想的更新模式。如果區分所有權人中有都市更新專家,整合區分所有權人進行自地自建案,是有可能的。

自地自建必須由區分所有權人組成都市更新會,由都市更新會擔任實施者。然後由都市更新會統籌整個更新案的流程。自地自建雖然有區分所有權人主導的優勢,但也存在許多困難點。

首先,成立都市更新會,必然要由知識水準高的區分所有權人出來領導,因為光是成立的過程,就要經過一連串的法定程序。過程不合法律要件,也無法成立。都市更新團體成立的法律依據在都市更新條例第十條、第十五條。

第十五條規定更新團體的設立、管理及解散,由中央主管機關定之。這裏的中央主管機關是營建署,訂定的辦法為「都市更新團體設立管理及解散辦法」。

其中比較困難的部分是設立的要件的第三條第四款,都市更新團體成立前必先通過都市更新事業計畫概要的核准。

都市更新團體成立後,稱之為「XXX都市更新會」,例如:「世和大樓都市更新會」、「晶宮大廈都市更新會」。接下來,進入第二個階段擬具都市更新事業計畫,困難的工作才正式開始。

都市更新的整個流程有畫設計圖、預算編列、請照拆房子、請照蓋房子、銷售等。每一部分所牽涉的內容非常專業且繁瑣,一般來說更新會只負責主導流程,專業的部分一律委外。以下就主要部分說明:

一、建築設計:請建築師畫設計圖。
二、拆除:由建築師請領拆除執照,才能拆房子,此部分除了請照外,還要經過環境影響評估。
三、建造執照:請照蓋房子,還是建築師的工作,建築師還要負責監工。
四、興建:看工程的需求,找適合的營造商,最好是信譽良好的公司,因為興建成本是最高的,價格上可透過公開招標。
五、估價:過程中一共會請四家估價公司,都市更新事業計畫階段一家,權利變換計畫階段三家。
六、信託:金融機構的建築經理公司,可協助辦理建築融資。
七、銷售:可以找專業的代銷公司或房屋仲介公司,代銷公司會負責廣告及銷售。

這些過程過於繁雜,就算專業的團隊,可能也要花上好一段時間。若要省去麻煩,更新會也可以找專業的都市更新規劃公司協助。



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