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回答讀者的都市更新問題》容積獎勵如何分配?
日期:2014年3月10日


讀者來信,提供對都市更新有興趣的網友參考。
=======================
董先生您好:

拜讀過您的大作《舊屋換新屋 都市更新賺大錢》,現有下列四個問題,請不吝回覆賜教,謝謝。

1.頁數2-7內文最後一行:他所擁有的房屋價值為2.1個樓層。我不懂2.1個樓層是如何列舉或計算出的?

答:
假設土地面積是100坪,文中甲的土地持分為1/3,法定容積為630%。
所以甲擁有的土地部分可以蓋100 x 1/3 x 630%=210坪(不含公設與地下室)

2.頁數4-22,內文都市更新條例第三十一條「權利變換後之土地及建築物扣除前條規定折價抵付共同負擔後...」
我不懂的是為什麼要採取「折價」來抵付共同負擔?又折價是多少?

答:
此處法律用語的「折價」沒有打折的意思,原意是指「更新後總價值 – 共同負擔 = 剩餘的分配給區分所有權人」。

3.頁數5-26,內文第二段最後一行:因為風險管理費本身是沒有任何成本的。
我不懂"因為風險管理費本身是沒有任何成本的"這句話涵義?

答:
風險管理費=[重建費用(A)+公共設施費用(B)+權利變換費用(C)+貸款利息(D)+稅捐(E)+人事行政管理費(F1)+容積移轉費用(G)+都市計畫變更負擔費用(H)]*風險管理費率(費率是10%~14%)
由以上公式可以看見,風險管理費是外加的,沒有任何設計、建材…什麼都沒有。

4.容積率獎勵的坪數建商打算如何與區分所有權人分配?
我認為容積率獎勵的坪數,將加入於建造成本中,提高了建造成本,但區分所有權人也增加分配房屋坪數,而建商也增加可銷售坪數。不知對否?

答:
容積獎勵的坪數是完全給區分所有權人的,而建商是出錢蓋房子(共同負擔),建商能拿走的可銷售坪數,是靠拉高共同負擔的數字。請看頁數4-13的公式。



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